В случае возникновения просроченной задолженности по ипотечному кредиту, банк может подать в суд для ее взыскания и выставить залоговую недвижимость на реализацию после получения решения суда. Обычно банки стараются до столь крайней меры не доводить, а решить вопрос с заемщиком, без привлечения судебных органов.

Банк обращается в суд только в крайних случаях, если по-другому договориться с должником не удается. Во всех остальных случаях сотрудники банка стараются либо убедить должника погасить кредит, либо договориться о продаже залоговой квартиры.

Дело в том, что продажа недвижимости по решению суда не будет выгодной ни для одной из сторон. Во-первых, потому, что исполнительная служба будет продавать объект по минимально возможной цене, чтобы сделать это поскорее. В этом случае банк останется с непогашенным кредитом, а у заемщика останется долг. Во-вторых, продавая квартиру по решению суда, исполнительная служба берет за свои услуги определенную комиссию, в связи с чем сумма, направляемая в счет погашения кредита, будет еще меньше.

Поэтому банки всячески стараются договориться с должниками и обойтись без судебных разбирательств, порой идя на уступки при продаже залога. Банки даже помогают клиентам найти покупателя на квартиру или дом. Информация о реализуемых заемщиками объектах может быть размещена как в отделениях банка, так и на официальном сайте. Причем, если заемщик соглашается сотрудничать с кредитором, то стоимость недвижимости определяет он самостоятельно.

Найти покупателя на залоговую недвижимость бывает не просто. Никто не хочет связываться с проблемной квартирой (а залоговую недвижимость принято считать именно такой). Если кто-то и соглашается на покупку, то просит сделать скидку, в связи со сложностями оформления. Продавец, в свою очередь, на уступки идти не хочет, поскольку он и так остается в убытке, выплатив проценты за период, пока пользовался кредитом.

Процесс реализации залоговой квартиры отличается от обычной сделки купли-продажи количеством необходимых действий. В банке, в залоге у которого находится квартира, заключаются договора на открытие 2 сейфовых ячеек с покупателем квартиры (в одну кладется сумма, необходимая для погашения кредита, а во вторую — разница между ценой квартиры  и остатком по кредиту). Если продажная стоимость не превышает остатка по кредиту, открывается только одна ячейка.

После того, как суммы внесены в ячейки, банком готовятся документы о полном погашении кредита для снятия обременения с квартиры. Далее у нотариуса заверяется договор купли-продажи квартиры, о чем вносится соответствующая запись в электронный реестр. Одновременно с этой процедурой с квартиры снимаются запреты (о чем уже новому владельцу выдается специальная выписка).

На завершающем этапе сделки все ее участники отправляются в банк, открывают ячейку, перечисляют средства из нее в счет погашения кредита, а содержимое второй ячейки продавец оставляет себе.